閱讀說(shuō)明：司法實(shí)踐中大量存在通過(guò)簽訂買賣合同為借貸合同提供擔(dān)保情形，在現(xiàn)有法律框架內(nèi)公平處理此類案件頗具難度，且各地裁判觀點(diǎn)差異較大。《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十四條規(guī)定：“當(dāng)事人以簽訂買賣合同作為民間借貸合同的擔(dān)保，借款到期后借款人不能還款，出借人請(qǐng)求履行買賣合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)按照民間借貸法律關(guān)系審理，并向當(dāng)事人釋明變更訴訟請(qǐng)求。當(dāng)事人拒絕變更的，人民法院裁定駁回起訴。按照民間借貸法律關(guān)系審理作出的判決生效后，借款人不履行生效判決確定的金錢債務(wù)，出借人可以申請(qǐng)拍賣買賣合同標(biāo)的物，以償還債務(wù)。就拍賣所得的價(jià)款與應(yīng)償還借款本息之間的差額，借款人或者出借人有權(quán)主張返還或補(bǔ)償�！痹撘�(guī)定為明確和統(tǒng)一此類糾紛的處理意見(jiàn)具有積極意義。但是如何認(rèn)定“名為買賣，實(shí)為借貸”同樣需要裁判者運(yùn)用證據(jù)規(guī)則、經(jīng)驗(yàn)法則甚至是價(jià)值理念去判斷。下列判例檢索自“無(wú)訟案例”，檢索日期為2016年7月11日。檢索關(guān)鍵詞為“買賣”、“借款”，后又通過(guò)“買賣”、“借貸”、“擔(dān)�！钡汝P(guān)鍵詞復(fù)檢。這些判例均由最高人民法院作出，為尊重裁判者，在案件標(biāo)題下對(duì)合議庭成員以及裁判日期進(jìn)行了必要的標(biāo)明。裁判要旨系由整理者根據(jù)裁判主要內(nèi)容總結(jié)，可能存在誤解原判例趣旨情況，讀者可根據(jù)標(biāo)題中的關(guān)鍵詞或案號(hào)檢索相關(guān)判例對(duì)照參考。
1.雙方當(dāng)事人在發(fā)生借款關(guān)系之后，為保證借款的償還又訂立了房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議，雙方簽訂房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議的真實(shí)目的是為了給借款提供擔(dān)保，并非為了實(shí)現(xiàn)房屋買賣，經(jīng)法院釋明，當(dāng)事人拒絕變更訴訟請(qǐng)求的，裁定駁回起訴
——王高平因與海南博海投資咨詢有限公司等借款合同糾紛案【案號(hào)：（2016）最高法民終52號(hào)；審判人員：孫祥壯、黃金龍、汪治平；裁判日期：二〇一六年一月二十七日】
最高法院認(rèn)為，王高平主張其與博海公司之間存在商品房買賣法律關(guān)系，并據(jù)此訴請(qǐng)確認(rèn)房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議有效及履行該協(xié)議，由其取得該協(xié)議涉及的541套房屋的所有權(quán)，而其提供的證據(jù)材料又包含了借款的事實(shí)。對(duì)此，應(yīng)當(dāng)甄別王高平與博海公司之間簽訂房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議是否具有擔(dān)保的意思，即考察雙方簽訂房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議的真實(shí)意思是為借款行為提供擔(dān)保，還是通過(guò)支付對(duì)價(jià)獲得房屋的所有權(quán)。
王高平提供的借據(jù)、付款憑證、《房屋抵頂借款協(xié)議》以及《逸海華庭認(rèn)購(gòu)協(xié)議》均對(duì)借款事實(shí)予以確認(rèn)。王高平作為甲方與博海公司作為乙方簽訂的《房屋抵頂借款協(xié)議》載明“乙方因建設(shè)開(kāi)發(fā)海南逸海華庭小區(qū)，至2014年3月23日陸續(xù)向甲方借款人民幣玖仟捌佰萬(wàn)元整。乙方為償還該項(xiàng)借款與甲方達(dá)成以下協(xié)議”，該協(xié)議第三條約定“乙方在約定的期間內(nèi)不能用現(xiàn)金歸還借款本息時(shí)，則同意用其在海南建設(shè)開(kāi)發(fā)的逸海華庭小區(qū)的房產(chǎn)作價(jià)償還向甲方的借款本息”。上述證據(jù)和協(xié)議約定的內(nèi)容可以證明雙方當(dāng)事人在發(fā)生借款關(guān)系之后，為保證借款的償還又訂立了房屋抵頂及認(rèn)購(gòu)協(xié)議。雙方簽訂房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議的真實(shí)目的是為了給借款提供擔(dān)保，并非為了實(shí)現(xiàn)房屋買賣。即雙方當(dāng)事人在簽訂房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議時(shí)并無(wú)真正轉(zhuǎn)移案涉房產(chǎn)所有權(quán)的意思，其真實(shí)意思是設(shè)定擔(dān)保。簡(jiǎn)言之，王高平與博海公司之間的真實(shí)法律關(guān)系是民間借貸，房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議只是作為讓與擔(dān)保的一種方式。原審法院在庭審過(guò)程中明確向當(dāng)事人釋明案涉法律關(guān)系為借款合同關(guān)系，并詢問(wèn)其是否變更訴訟請(qǐng)求，王高平的代理人確認(rèn)其不變更訴訟請(qǐng)求。王高平的上訴理由不能成立，維持駁回王高平起訴的裁定。
2.主張協(xié)議名為房產(chǎn)買賣，實(shí)為借款擔(dān)保的，應(yīng)當(dāng)舉示雙方存在借款擔(dān)保法律關(guān)系的相關(guān)證據(jù)，否則，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)舉證不能的不利后果
——王才、張麗晶等與亞歐公司等房屋買賣合同糾紛案【案號(hào)：（2015）民申字第2299號(hào)；審判人員：李明義、蘇戈、張志弘；裁判日期：二〇一五年十一月二十七日】
最高法院認(rèn)為，案涉《房產(chǎn)買賣協(xié)議》具備了房屋買賣合同所應(yīng)具備的主要條款，在王才、張麗晶與亞歐公司簽署該協(xié)議后，協(xié)議即告成立。該協(xié)議約定了買賣標(biāo)的物的地址、土地面積、房屋面積、購(gòu)房款數(shù)額、購(gòu)房款交付方式、辦理過(guò)戶手續(xù)的期限等內(nèi)容，上述約定，買賣涉案房產(chǎn)的意思表示明確。王才、張麗晶主張?jiān)搮f(xié)議名為房產(chǎn)買賣，實(shí)為借款擔(dān)保，但其并未舉示雙方存在借款擔(dān)保法律關(guān)系的相關(guān)證據(jù)，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)舉證不能的不利后果。
3.當(dāng)事人簽訂體現(xiàn)借款的意思表示協(xié)議后，又簽訂與該協(xié)議內(nèi)容一致的商品房商品房買賣合同，不能認(rèn)定雙方當(dāng)事人之間形成了以房屋買賣為目的的合意
——李明生與通化市龍成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司商品房銷售合同糾紛案【案號(hào)：（2015）民申字第1973號(hào)；審判人員：董華、張志弘、李明義；裁判日期：二〇一五年十月十五日】
最高法院認(rèn)為，2001年7月24日雙方簽訂的《協(xié)議書(shū)》，雖然約定李明生投資140萬(wàn)元，與龍成公司共同建設(shè)龍成商廈，以龍成商廈一層800平方米的建筑面積為投資條件。但同時(shí)約定龍成公司在2001年10月25日前有權(quán)解除此協(xié)議，并退還李明生140萬(wàn)元，如若超期，李明生則享有800平方米建筑面積的所有權(quán)。根據(jù)該約定，龍成公司可以在約定時(shí)間內(nèi)解除合同，退回投資款，逾期則李明生取得相應(yīng)房屋面積。而在該協(xié)議簽訂的次日，雙方即簽訂了《商品房購(gòu)銷合同》，合同約定的房屋面積、總價(jià)款等主要內(nèi)容與《協(xié)議書(shū)》中相關(guān)約定一致，與《協(xié)議書(shū)》約定的在龍成公司逾期未解除合同退回投資款條件下取得房屋的內(nèi)容互相吻合。且《協(xié)議書(shū)》標(biāo)注有“附：李明生購(gòu)商品樓合同一份13頁(yè)”字樣。據(jù)此，原判決認(rèn)定雙方當(dāng)事人簽訂的《協(xié)議書(shū)》實(shí)際體現(xiàn)的是借款的意思表示，雙方之間是民間借貸關(guān)系，《商品房購(gòu)銷合同》系僅為促使《協(xié)議書(shū)》有效履行而設(shè)立的具有抵押擔(dān)保性質(zhì)的從合同，而非雙方當(dāng)事人之間形成了以房屋買賣為目的的合意，有事實(shí)依據(jù)，并無(wú)不當(dāng)。
4.法律關(guān)系的性質(zhì)界定，不應(yīng)受制于當(dāng)事人之間簽訂合同的外觀和名稱，而應(yīng)由當(dāng)事人的真實(shí)意思和合同的實(shí)質(zhì)內(nèi)容來(lái)決定，只要確認(rèn)雙方當(dāng)事人就借貸問(wèn)題達(dá)成了合意且出借方已經(jīng)實(shí)際將款項(xiàng)交付給借款方，即可認(rèn)定債權(quán)債務(wù)關(guān)系成立
——康曉敏、康曉江等與康曉敏、康曉江等民間借貸糾紛案【案號(hào)：（2015）民申字第2128號(hào)；審判人員：于明、劉少陽(yáng)、楊春；裁判日期：二〇一五年九月二十一日】
最高法院認(rèn)為：首先，京都公司經(jīng)過(guò)股東會(huì)研究，以低于市場(chǎng)的價(jià)格將其開(kāi)發(fā)的商品房出售給康曉敏、康曉江、王希喜，在簽訂《商品房買賣合同》的當(dāng)天，京都公司即與康曉敏、康曉江、王希喜就所售商品房簽訂回購(gòu)協(xié)議，商品房出售價(jià)為2000萬(wàn)元，卻要6個(gè)月內(nèi)支付2600萬(wàn)元給康曉敏、康曉江、王希喜回購(gòu)所售房產(chǎn)。京都公司的上述行為表明，其與康曉敏、康曉江、王希喜簽訂商品房買賣合同的目的，是從康曉敏、康曉江、王希喜處融資借貸2000萬(wàn)元，而非以2000萬(wàn)元的價(jià)款出售商品房。
其次，就買受人而言，在京都公司屢次不能按回購(gòu)協(xié)議約定回購(gòu)房屋的情況下，康曉敏、康曉江、王希喜三人不是要求京都公司按回購(gòu)協(xié)議的約定，恢復(fù)履行《商品房買賣合同》，而是繼續(xù)同意京都公司進(jìn)行回購(gòu)，說(shuō)明康曉敏、康曉江、王希喜與京都公司簽訂《商品房買賣合同》的真實(shí)目的不是獲得房屋，而是通過(guò)簽訂《商品房買賣合同》為雙方之間的借貸行為提供房屋擔(dān)保。即使康曉敏、康曉江、王希喜主張簽訂合同時(shí)具有購(gòu)買商品房的真實(shí)意思，也因未就此與京都公司達(dá)成合意而不能在雙方間產(chǎn)生商品房買賣合同關(guān)系成立的法律效果。
第三，根據(jù)《中華人民共和國(guó)發(fā)票發(fā)票管理辦法實(shí)施細(xì)則》的規(guī)定，發(fā)票是交易真實(shí)發(fā)生的證明，也是辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬登記的憑證�？禃悦�、康曉江、王希喜持有京都公司出具的收款收據(jù)，主張與京都公司之間存在商品房買賣合同關(guān)系，證據(jù)并不充分�？禃悦�、康曉江、王希喜作為商品房買賣合同中約定的買受人，支付2000萬(wàn)元購(gòu)房款后，始終未要求開(kāi)具銷售不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票，且在京都公司未能按期完成雙方《回購(gòu)協(xié)議書(shū)》及之后的《補(bǔ)充協(xié)議（一）》約定的付款義務(wù)時(shí)，未要求京都公司按約定，恢復(fù)履行《商品房買賣合同》，交付房屋，辦理權(quán)屬登記。上述行為明顯不符合商品房買賣關(guān)系的交易慣例和理性買受人及時(shí)行使權(quán)利、保護(hù)自身利益的慣常做法。而康曉敏、康曉江、王希喜依協(xié)議收取2600萬(wàn)元回購(gòu)款，剛好是2000萬(wàn)元按5分月利率計(jì)算的結(jié)果，這與京都公司主張雙方協(xié)議是借貸合同關(guān)系的觀點(diǎn)相吻合，進(jìn)一步說(shuō)明雙方關(guān)系更符合借款合同關(guān)系的實(shí)際情況。
應(yīng)當(dāng)指出的是，法律關(guān)系的性質(zhì)界定，不應(yīng)受制于當(dāng)事人之間簽訂合同的外觀和名稱，而應(yīng)由當(dāng)事人的真實(shí)意思和合同的實(shí)質(zhì)內(nèi)容來(lái)決定；認(rèn)定當(dāng)事人之間是否存在債權(quán)債務(wù)關(guān)系，書(shū)面合同亦并非不可缺少的要件，只要確認(rèn)雙方當(dāng)事人就借貸問(wèn)題達(dá)成了合意且出借方已經(jīng)實(shí)際將款項(xiàng)交付給借款方，即可認(rèn)定債權(quán)債務(wù)關(guān)系成立；同時(shí)，雙方履行合同，實(shí)現(xiàn)債權(quán)債務(wù)的方式應(yīng)當(dāng)符合法律規(guī)定。本案中，康曉敏、康曉江、王希喜向京都公司支付2000萬(wàn)元并收取利息的行為，表明雙方當(dāng)事人就借貸達(dá)成了合意且出借方已經(jīng)實(shí)際交付款項(xiàng)給借款方，足以認(rèn)定在雙方之間成立借貸關(guān)系。
京都公司從康曉敏、康曉江、王希喜處取得2000萬(wàn)元的真實(shí)意思是融資借貸，與康曉敏、康曉江、王希喜簽訂《商品房買賣合同》的目的，是為了擔(dān)保債務(wù)的履行。鑒于雙方未就《商品房買賣合同》辦理抵押登記，不符合《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》規(guī)定的擔(dān)保方式，故雙方簽訂《商品房買賣合同》并辦理商品房備案登記的行為應(yīng)認(rèn)定為非典型的擔(dān)保方式，在債務(wù)履行期限屆滿前，不得約定債務(wù)人不履行到期債務(wù)時(shí)抵押財(cái)產(chǎn)歸債權(quán)人所有，即京都公司如不能按時(shí)歸還借款本金及利息，康曉敏、康曉江、王希喜不能就涉案房屋主張所有權(quán)，但可以通過(guò)拍賣或變賣涉案房屋的方式，確保能夠?qū)崿F(xiàn)債權(quán)；京都公司如果按時(shí)歸還了借款本金及利息，康曉敏、康曉江、王希喜則不能再對(duì)涉案房屋主張權(quán)利。原判決認(rèn)定康曉敏、康曉江、王希喜與京都公司間系借貸的法律關(guān)系，并依據(jù)調(diào)整借貸關(guān)系的有關(guān)法律、法規(guī)作出判決正確。
5.當(dāng)事人簽訂借款合同同時(shí)，簽訂商品房買賣合同，其目的是擔(dān)保債務(wù)人能及時(shí)還本付息，在債務(wù)人無(wú)法償還債務(wù)時(shí)，以其自有房產(chǎn)直接抵償債務(wù)，此商品房買賣屬名為房屋買賣實(shí)為房屋擔(dān)保性質(zhì)，雙方所訂房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的約定無(wú)效，債權(quán)人依約交付有關(guān)房屋，無(wú)法律依據(jù)
——古樺與古樺、福建省泉南投資開(kāi)發(fā)有限公司商品房銷售合同糾紛案【案號(hào)：（2015）民申字第949號(hào)；審判人員：張進(jìn)先、李春、王淵；裁判日期：二〇一五年六月三十日】
最高法院認(rèn)為，古樺與泉南公司在簽訂借款合同的同時(shí)，即約定“為明確雙方利益，泉南公司自愿將泉南國(guó)際新城（附件一）全部房屋按雙方協(xié)議價(jià)格每平方米1500元轉(zhuǎn)讓給一方作為抵押�！缛瞎疚窗措p方合同約定按時(shí)還本付息則買賣合同生效，泉南公司無(wú)條件配合古樺辦理完成房屋買賣及交房手續(xù)”。隨后，雙方按該借款合同附件標(biāo)明的房屋分別簽訂了46份《商品房買賣合同》并進(jìn)行了網(wǎng)簽登記�？梢�(jiàn)，古樺與泉南公司所訂《商品房買賣合同》的目的是擔(dān)保泉南公司能及時(shí)還本付息，在泉南公司無(wú)法償還債務(wù)時(shí)，以其自有房產(chǎn)直接抵償債務(wù)，達(dá)到古樺及時(shí)便捷實(shí)現(xiàn)債權(quán)的目的，因此，案涉商品房買賣屬名為房屋買賣實(shí)為房屋擔(dān)保性質(zhì)。依據(jù)《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第四十條、《最高人民法院關(guān)于適用﹤中華人民共和國(guó)擔(dān)保法﹥?nèi)舾蓡?wèn)題的解釋》第五十七條之規(guī)定，古樺與泉南公司所訂房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的約定無(wú)效，其請(qǐng)求泉南公司依約交付有關(guān)房屋，無(wú)法律依據(jù)。
6.主張名為商品房買賣合同，實(shí)為抵押借款合同的當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)提供充足的能夠推翻商品房買賣合同簽訂以及履行的證據(jù)
——內(nèi)蒙古紫辰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、周云蕓與周云蕓房屋買賣合同糾紛案【案號(hào)：（2015）民申字第1398號(hào)；審判人員：張華、丁俊峰、楊心忠；裁判日期：二〇一五年六月二十九日】
最高法院認(rèn)為，2010年1月15日，周云蕓與紫辰房地產(chǎn)公司簽訂了15份房屋《內(nèi)部認(rèn)購(gòu)協(xié)議》。周云蕓依約于合同簽訂當(dāng)日一次性向紫辰房地產(chǎn)公司支付了15套房屋的全部?jī)r(jià)款共計(jì)5021100元，紫辰房地產(chǎn)公司針對(duì)每套房屋的價(jià)款分別出具了15張收據(jù)。本案中15份《內(nèi)部認(rèn)購(gòu)協(xié)議》均是周云蕓、紫辰房地產(chǎn)公司簽訂，蓋有紫辰房地產(chǎn)公司公章，且交款收據(jù)上也蓋有紫辰房地產(chǎn)公司的“財(cái)務(wù)專用章”及紫辰房地產(chǎn)公司工作人員馬某某簽宇，鄔某僅是在交款收據(jù)上“收款人”一欄簽有其名字。紫辰房地產(chǎn)公司聲稱與周云蕓簽訂的15份《內(nèi)部認(rèn)購(gòu)協(xié)議》實(shí)為個(gè)人鄔某與周云蕓簽訂抵押借款合同的主張，缺乏事實(shí)和法律依據(jù)。
7.當(dāng)事人之間不存在真實(shí)的買賣合同關(guān)系，而是民間借貸關(guān)系，人民法院應(yīng)當(dāng)告知當(dāng)事人可以變更訴訟請(qǐng)求，當(dāng)事人在訴訟中按照民間借貸關(guān)系變更了訴訟請(qǐng)求的，人民法院應(yīng)予以審理
——齊齊哈爾市振興面業(yè)有限公司、李偉與齊齊哈爾市振興面業(yè)有限公司、李偉等借款合同糾紛案【案號(hào)：（2015）民申字第1268號(hào)；審判人員：蘇戈、高珂、李明義；裁判日期：二〇一五年六月二十四日】
最高法院認(rèn)為：李偉向一審法院起訴時(shí)，主張其與侯寶泉之間存在買賣合同關(guān)系，請(qǐng)求判令侯寶泉按照合同約定辦理振興公司的工商登記手續(xù)，移交公司財(cái)產(chǎn)。經(jīng)一審法院查明，李偉與侯寶泉之間不存在真實(shí)的買賣合同關(guān)系，而是李偉與振興公司之間存在民間借貸關(guān)系。《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第三十五條規(guī)定，訴訟過(guò)程中，當(dāng)事人主張的法律關(guān)系的性質(zhì)或者民事行為的效力與人民法院根據(jù)案件事實(shí)作出的認(rèn)定不一致的，人民法院應(yīng)當(dāng)告知當(dāng)事人可以變更訴訟請(qǐng)求。經(jīng)告知，李偉在訴訟中按照民間借貸關(guān)系變更了訴訟請(qǐng)求。據(jù)此，一審、二審法院對(duì)李偉與振興公司之間的民間借貸糾紛予以審理，并無(wú)不當(dāng)。
8. 從雙方當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)判斷，交易目的是獲得借款，而非出賣商品房，雙方真實(shí)意思是以商品房買賣合同擔(dān)保借款合同，債權(quán)人認(rèn)為雙方的真實(shí)意思為商品房買賣關(guān)系的主張，不能成立
——六盤水興吾源典當(dāng)有限公司與六盤水玖盛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司商品房預(yù)售合同糾紛案【案號(hào)：（2015）民申字第182號(hào)；審判人員：姚愛(ài)華、賈勁松、姜強(qiáng)；裁判日期：二〇一五年六月十三日】
最高法院認(rèn)為，首先，雙方當(dāng)事人簽訂的《商品房買賣合同》、《購(gòu)房補(bǔ)充協(xié)議》、《購(gòu)房補(bǔ)充協(xié)議（二）》所確定的雙方權(quán)利義務(wù)是，興吾源公司向玖盛公司分別提供700萬(wàn)元和200萬(wàn)元，每月由玖盛公司補(bǔ)償38.5萬(wàn)元和11萬(wàn)元（核算月息為5.5%），期限為6個(gè)月，玖盛公司同時(shí)與興吾源公司簽訂附有解除權(quán)的房屋買賣合同。如玖盛公司按期歸還上述款項(xiàng)，則享有解除合同的權(quán)利。如玖盛公司未能按期歸還上述款項(xiàng)，則興吾源公司有權(quán)變賣案涉房產(chǎn)。從雙方當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)上看，玖盛公司的交易目的是獲得興吾源公司提供的900萬(wàn)元，而非出賣案涉商品房，興吾源公司的交易目的是為了提供資金并獲得資金利息，而非買受案涉商品房。因此，上述合同及補(bǔ)充協(xié)議的真實(shí)意思是以商品房買賣合同擔(dān)保借款合同。興吾源公司認(rèn)為雙方的真實(shí)意思為商品房買賣關(guān)系的主張，不能成立。
其次，在玖盛公司未按時(shí)履行還款義務(wù)的情況下，玖盛公司法定代表人楊光友于2009年8月10日出具《情況說(shuō)明》，認(rèn)可玖盛公司喪失解除商品房買賣合同的權(quán)利。興吾源公司則出具《承諾書(shū)》，同意協(xié)助玖盛公司以訴爭(zhēng)房屋向銀行辦理貸款，如貸款成功，則以該貸款優(yōu)先償付興吾源公司900萬(wàn)元以及每月借款利率及綜合費(fèi)率5.5%計(jì)算；如不能成功貸款，則按前述《情況說(shuō)明》執(zhí)行�！肚闆r說(shuō)明》和《承諾書(shū)》的內(nèi)容再次說(shuō)明，玖盛公司真實(shí)目的是為了獲得興吾源公司提供的借款，而興吾源公司的真實(shí)目的仍是收回借款及利息。所以，雙方當(dāng)事人之間的真實(shí)意思仍然是以商品房買賣合同擔(dān)保借款合同，并且雙方關(guān)于玖盛公司不再享有解除《商品房買賣合同》的權(quán)利的約定，實(shí)質(zhì)上是以案涉房屋折抵借款的合意。根據(jù)物權(quán)法第一百八十六條以及《最高人民法院關(guān)于人民法院審理借貸案件的若干意見(jiàn)》第6條的規(guī)定，玖盛公司與興吾源公司之間關(guān)于以合同價(jià)值16820460元的案涉房屋抵銷900萬(wàn)元借款債務(wù)的約定，違反法律的禁止性規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效。
再次，在本案一審過(guò)程中，一審法院就興吾源公司所主張的法律關(guān)系的性質(zhì)與法院查明的不一致問(wèn)題，已經(jīng)向興吾源公司釋明，并告知興吾源公司可以變更訴訟請(qǐng)求，但興吾源公司堅(jiān)持不變更。因此，興吾源公司再審主張應(yīng)按照市場(chǎng)評(píng)估價(jià)確定房屋價(jià)值并應(yīng)認(rèn)定案涉合同部分無(wú)效的理由不能成立。
9. 在沒(méi)有充分證據(jù)佐證當(dāng)事人之間存在隱藏法律關(guān)系且該隱藏法律關(guān)系真實(shí)并終局地對(duì)當(dāng)事人產(chǎn)生約束力的場(chǎng)合，不宜簡(jiǎn)單否定既存外化法律關(guān)系對(duì)當(dāng)事人真實(shí)意思的體現(xiàn)和反映，避免當(dāng)事人一方不當(dāng)擺脫既定權(quán)利義務(wù)約束的結(jié)果出現(xiàn)
——洪秀鳳與昆明安鋇佳房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司房屋買賣合同糾紛案【案號(hào)：（2015）民一終字第78號(hào)；審判人員：辛正郁、潘杰、司偉；裁判日期：二〇一五年六月一日】
最高法院認(rèn)為，運(yùn)用“交易習(xí)慣”認(rèn)定當(dāng)事人交易行為之“可疑性”，應(yīng)格外謹(jǐn)慎。首先，關(guān)于房屋交付時(shí)間問(wèn)題。案涉房產(chǎn)存在違反規(guī)劃超建樓層且尚未報(bào)批即行出售的事實(shí)，在此情況下，當(dāng)事人約定在合同簽訂之日后近四個(gè)月時(shí)交付房產(chǎn)。而即便不考慮前述事實(shí)，在現(xiàn)房買賣情形中，如何約定交房期限方符合“交易習(xí)慣”，有無(wú)必要乃至是否形成“交易習(xí)慣”，同類一般交易判斷是否已經(jīng)形成普遍共識(shí)，尚存較大疑問(wèn)。
其次，關(guān)于房屋價(jià)格問(wèn)題。拋開(kāi)此節(jié)是否屬于“交易習(xí)慣”的問(wèn)題，對(duì)不合理低價(jià)的判斷，亦須以當(dāng)時(shí)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門公布的同等房地產(chǎn)之價(jià)格信息為參考依據(jù)。一審法院徑以雙方當(dāng)事人約定價(jià)格明顯低于安鋇佳公司與張琳婕在案涉合同簽訂之日近30個(gè)月前所訂合同中約定價(jià)格為主要理由，否定本案雙方當(dāng)事人之間存在房屋買賣法律關(guān)系，理?yè)?jù)不足。此外，至本案當(dāng)事人簽約時(shí)（2013年8月21日），昆明市進(jìn)一步加強(qiáng)商品房預(yù)售管理實(shí)施意見(jiàn)已經(jīng)在當(dāng)?shù)厥┬校?011年1月1日生效）。根據(jù)該意見(jiàn)的前述相關(guān)規(guī)定，可以認(rèn)定洪秀鳳所持本案交易價(jià)格符合合理區(qū)間的主張成立。
再次，關(guān)于付款問(wèn)題。案涉合同約定的購(gòu)房款支付方式為分期支付，但在洪秀鳳所為一次性支付及安鋇佳公司受領(lǐng)給付的共同作用下，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其屬于合同履行之變更。將此種合同履行變更視作與正常買房人的付款習(xí)慣相悖，理?yè)?jù)尚不充分。而洪秀鳳向安鋇佳公司法定代表人張曉霞付款1900萬(wàn)元，也符合該公司所出具付款委托書(shū)的要求。購(gòu)房發(fā)票系當(dāng)事人辦理房地產(chǎn)變更登記過(guò)程中所必需，一審法院認(rèn)定安鋇佳公司此前先行開(kāi)具購(gòu)房款收據(jù)違背房屋買賣“交易習(xí)慣”，并得出當(dāng)事人之間不存在房屋買賣法律關(guān)系的結(jié)論，缺乏足夠的事實(shí)和法律依據(jù)。
最后，關(guān)于借貸法律關(guān)系問(wèn)題。洪秀鳳與安鋇佳公司簽訂了房屋買賣合同且已經(jīng)備案登記，在實(shí)際履行過(guò)程中，雖然有些事實(shí)可能引發(fā)不同認(rèn)識(shí)和判斷，但在沒(méi)有任何直接證據(jù)證明洪秀鳳與安鋇佳公司之間存在民間借貸法律關(guān)系，且安鋇佳公司對(duì)其所主張民間借貸法律關(guān)系諸多核心要素的陳述并不一致的情況下，認(rèn)定雙方當(dāng)事人之間存在民間借貸法律關(guān)系，缺乏充分的事實(shí)依據(jù)。
本案中，洪秀鳳已經(jīng)完成雙方當(dāng)事人之間存在房屋買賣法律關(guān)系的舉證證明責(zé)任，安鋇佳公司主張其與洪秀鳳之間存在民間借貸法律關(guān)系。一審法院認(rèn)定雙方當(dāng)事人一系列行為明顯不符合房屋買賣的“交易習(xí)慣”，進(jìn)而基于合理懷疑得出其間系名為房屋買賣實(shí)為借貸民事法律關(guān)系的認(rèn)定結(jié)論，沒(méi)有充分的事實(shí)及法律依據(jù)，本院予以糾正。
10.一方當(dāng)事人主張名為買賣實(shí)為借款，但不能提交借款合同、利息、還款期限、擔(dān)保等足以使借款合同成立的證據(jù)，訴爭(zhēng)合同也沒(méi)有以買賣合同為名實(shí)為借款合同中通常體現(xiàn)出來(lái)的違約條款、返利條款等特別約定，法院對(duì)該當(dāng)事人主張不予支持
——天津冶金集團(tuán)貿(mào)易有限公司與買賣合同糾紛案【案號(hào)：（2014）民申字第1894號(hào)；審判人員：陳佳、左紅、張代恩；裁判日期：二〇一四年十二月八日】
最高法院認(rèn)為，本案雙方當(dāng)事人之間簽訂的是精煤買賣合同，合同關(guān)于標(biāo)的物質(zhì)量、價(jià)格、給付方式、時(shí)間、到貨地點(diǎn)等條款約定清楚，并在公證機(jī)關(guān)進(jìn)行了公證，冶金貿(mào)易公司從所屬企業(yè)以一次1000萬(wàn)元一張的承兌匯票向吉祥煤業(yè)公司共計(jì)付款1.5億元。吉祥煤業(yè)公司進(jìn)行了少量供貨。吉祥煤業(yè)公司申請(qǐng)?jiān)賹徴J(rèn)為本案名為買賣實(shí)為借款，但吉祥煤業(yè)公司不能提交借款合同、利息、還款期限、擔(dān)保等足以使借款合同成立的證據(jù)。本案訴爭(zhēng)合同也沒(méi)有以買賣合同為名實(shí)為借款合同中通常體現(xiàn)出來(lái)的違約條款、返利條款等特別約定，以顯示與正常買賣合同不一樣的借款特性，故一、二審判決認(rèn)定本案為買賣合同關(guān)系證據(jù)確實(shí)、并不缺乏。
11. 商品房買賣合同不完備或者履行行為的瑕疵，不能作為認(rèn)定雙方成立借貸關(guān)系的證據(jù)
——桂林市正文房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司、張建華等與桂林市正文房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司、張建華等商品房銷售合同糾紛案【案號(hào)：（2014）民提字第106號(hào)；審判人員：韓玫、張穎新、肖峰；裁判日期：二〇一四年十一月九日】
最高法院認(rèn)為，正文公司認(rèn)為該合同名為商品房銷售，實(shí)為高息借貸，屬以合法形式掩蓋其非法目的，應(yīng)認(rèn)定無(wú)效。對(duì)其主張，本院不予支持。第一，正文公司提交的證據(jù)不足以證明《商品房買賣合同》與《退房退款協(xié)議書(shū)》是同一天簽訂。
第二，《商品房買賣合同》中關(guān)于買賣10棟商品房的約定是否違反原建設(shè)部《房屋登記辦法》第十條并不能證明張建華、馬榕森與正文公司不以買賣商品房為目的，僅僅是為了備案。正文公司所建房屋為獨(dú)體別墅，每棟都是獨(dú)立單元。按照規(guī)定，每棟別墅都應(yīng)當(dāng)單獨(dú)簽訂《商品房買賣合同》，辦理獨(dú)立產(chǎn)權(quán)證。但正文公司并不能由此得出一份《商品房買賣合同》只能約定對(duì)一棟房屋進(jìn)行買賣的結(jié)論。
第三，《商品房買賣合同》約定的建筑面積1000平方米已被《商品房買賣合同補(bǔ)充協(xié)議書(shū)》修正為2800平方米。換言之，雙方在《商品房買賣合同》中約定的是2800平方米別墅的總價(jià)為200萬(wàn)元。
第四，張建華、馬榕森將款項(xiàng)轉(zhuǎn)到正文公司法定代表人陸正福個(gè)人賬戶，沒(méi)有發(fā)票，沒(méi)有交納契稅、配套費(fèi)等費(fèi)用等事實(shí)，只能說(shuō)明張建華、馬榕森付款方式不規(guī)范，并不能證明《商品房買賣合同》虛假。
第五、正文公司雖主張張建華、馬榕森以購(gòu)房、付款、退房退款的方式，借給案外其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商購(gòu)房款，以獲取高額利息，但對(duì)該事實(shí)是否存在，正文公司并未提供充分證據(jù)證明。而且，即便該事實(shí)存在，也與本案無(wú)關(guān)，不能得出本案亦是“名為買賣實(shí)為借貸”的結(jié)論。
12.先有借貸關(guān)系，后簽訂商品房買賣合同，可以認(rèn)定商品房買賣系由借款合同關(guān)系轉(zhuǎn)化而來(lái)，該商品房買賣合同合法有效
——祝明會(huì)與大慶市仁和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司破產(chǎn)管理人買賣合同糾紛案【案號(hào)：（2014）民申字第1627號(hào)；審判人員：張進(jìn)先、胡越、俞愛(ài)宏；裁判日期：二〇一四年十一月五日】
最高法院認(rèn)為，之前仁和公司向祝明會(huì)借款用于房產(chǎn)開(kāi)發(fā)。2012年4月5日，仁和公司與祝明會(huì)簽訂了100份商品房買賣合同，仁和公司向祝明會(huì)出具了價(jià)款為32054335元的購(gòu)房收據(jù)，故雙方自2012年4月5日始，仁和公司與祝明會(huì)之間的法律關(guān)系發(fā)生了變更，即由原先的借款合同關(guān)系變更為商品房買賣關(guān)系。在仁和公司未提供相反的證據(jù)加以證明的情況下，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定本案所涉100份商品房買賣合同系仁和公司與祝明會(huì)雙方的真實(shí)意思表示，且內(nèi)容不違反法律、行政性法規(guī)的禁止性規(guī)定，應(yīng)當(dāng)為合法有效。
13.借款合同與商品房買賣合同在同一天訂立，借款合同約定的抵押擔(dān)保的房屋價(jià)值與所購(gòu)房屋的價(jià)款金額相同，可以認(rèn)定雙方訂立商品房買賣合同實(shí)際屬于變相履行對(duì)借款提供的擔(dān)保
——?jiǎng)⒚汀I(yíng)冬生與鄂爾多斯市中博房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司民間借貸糾紛案【案號(hào)：（2014）民申字第1731號(hào)；審判人員：董華、馬東旭、張愛(ài)珍；裁判日期：二〇一四年十一月四日】
最高法院認(rèn)為，營(yíng)冬生與劉猛簽訂的《借款合同》中約定營(yíng)冬生提供果園小區(qū)價(jià)值7393596元的房屋為其向劉猛的借款抵押擔(dān)保。該合同訂立的同日，果園小區(qū)售樓部工作人員按照營(yíng)冬生的指示以中博公司名義與劉猛簽訂了《認(rèn)購(gòu)協(xié)議》，約定劉猛以7393596元購(gòu)買中博公司開(kāi)發(fā)的果園小區(qū)12套商品房，并在劉猛未付款的情形下，向劉猛出具了已收到房款7393596元的收據(jù)。上述兩份合同在同一天訂立，《借款合同》約定的抵押擔(dān)保的房屋價(jià)值與《認(rèn)購(gòu)協(xié)議》約定的劉猛所購(gòu)房屋的價(jià)款金額相同，且果園小區(qū)售樓部在劉猛未實(shí)際付款的情形下向劉猛出具了已收到全部購(gòu)房款的收據(jù)；同時(shí)，劉猛與營(yíng)冬生也均表示雙方以買賣上述房屋的方式為本案借款提供擔(dān)保。因此，果園小區(qū)售樓部與劉猛訂立《認(rèn)購(gòu)協(xié)議》的真實(shí)意思并非買賣果園小區(qū)商品房。原審認(rèn)定雙方訂立《認(rèn)購(gòu)協(xié)議》實(shí)際屬于變相履行對(duì)本案借款提供的擔(dān)保，有事實(shí)依據(jù)，適用法律并無(wú)不當(dāng)。
14.在合同字面含義清楚無(wú)歧義的情況下，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同字面表達(dá)出的含義認(rèn)定當(dāng)事人的真實(shí)意思表示
——李春玲與陳昌金民間借貸糾紛案【案號(hào)：（2013）民申字第1474號(hào)；審判人員：楊國(guó)香、李振華、張娜；裁判日期：二〇一三年十一月二十九日】
最高法院認(rèn)為：《借條》和《借款合同》意思表示清楚，內(nèi)容為陳昌金出借給李春玲共計(jì)人民幣1270萬(wàn)元，在《借款合同》中還約定了借款期限和借款利率。根據(jù)文義解釋原則，在合同字面含義清楚無(wú)歧義的情況下，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同字面表達(dá)出的含義認(rèn)定當(dāng)事人的真實(shí)意思表示。李春玲主張《借條》和《借款合同》中約定的款項(xiàng)性質(zhì)為購(gòu)房定金和購(gòu)房款，但并未向法庭提交足以證明其主張的證據(jù)材料，李春玲也始終無(wú)法解釋清楚為何要對(duì)其所謂的陳昌金支付的“購(gòu)房定金”出具《借條》。李春玲主張的事實(shí)和提交的證據(jù)材料不足以證實(shí)《借條》、《借款合同》中約定的款項(xiàng)性質(zhì)為購(gòu)房定金和購(gòu)房款。
15.雙方當(dāng)事人基于同一筆款項(xiàng)先后簽訂《商品房買賣合同》和《借款協(xié)議》，并約定若借款到期，不能償還借款，則履行《商品房買賣合同》，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定當(dāng)事人之間同時(shí)成立了商品房買賣和民間借貸兩個(gè)民事法律關(guān)系，該行為并不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，借款到期，借款人不能按期償還借款，對(duì)方當(dāng)事人要求并通過(guò)履行《商品房買賣合同》取得房屋所有權(quán)，不違反《擔(dān)保法》第四十條、《物權(quán)法》第一百八十六條有關(guān)“禁止流押”的規(guī)定
——朱俊芳與山西嘉和泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司商品房買賣合同糾紛案【案號(hào)：(2011)民提字第344號(hào)；審判人員：辛正郁、王友祥、仲偉珩；裁判日期：二0一二年十二月八日】
注：本判例為《最高人民法院公報(bào)》刊載判例，作出之時(shí)《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問(wèn)題的規(guī)定》還未頒布。此判例的觀點(diǎn)可能與新司法解釋的規(guī)定相矛盾，但是判決中的論述十分精細(xì)，邏輯自通，完全貫徹物權(quán)法有關(guān)物權(quán)行為與債權(quán)行為相分離的原則，努力實(shí)現(xiàn)合同法提倡的誠(chéng)實(shí)信用和保護(hù)交易安全原則。本判例是小編非常喜歡的一則判例。
最高法院認(rèn)為，本案中，十四份《商品房買賣合同》涉及的款項(xiàng)和《借款協(xié)議》涉及的款項(xiàng)，在數(shù)額上雖有差額，但雙方當(dāng)事人對(duì)于十四份《商品房買賣合同》所涉款項(xiàng)和《借款協(xié)議》所涉款項(xiàng)屬同一筆款項(xiàng)并無(wú)異議。也就是說(shuō)雙方當(dāng)事人基于同一筆款項(xiàng)先后簽訂了十四份《商品房買賣合同》和《借款協(xié)議》，且在太原市房地產(chǎn)交易所辦理了十四份《商品房買賣合同》銷售備案登記手續(xù)。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第三十二條規(guī)定：“當(dāng)事人采用合同書(shū)形式訂立合同的，自雙方當(dāng)事人簽字或蓋章時(shí)合同成立�！钡谒氖臈l第一款規(guī)定：“依法成立的合同，自成立時(shí)生效。”案涉十四份《商品房買賣合同》和《借款協(xié)議》均為依法成立并已生效的合同。本案雙方當(dāng)事人實(shí)際上就同一筆款項(xiàng)先后設(shè)立商品房買賣和民間借貸兩個(gè)法律關(guān)系。
從本案十四份《商品房買賣合同》和《借款協(xié)議》約定的內(nèi)容看，案涉《商品房買賣合同》與《借款協(xié)議》屬并立又有聯(lián)系的兩個(gè)合同。案涉《商品房買賣合同》與《借款協(xié)議》之間的聯(lián)系表現(xiàn)在以下兩個(gè)方面：其一是案涉《商品房買賣合同》與《借款協(xié)議》涉及的款項(xiàng)為同一筆款項(xiàng)；其二是《借款協(xié)議》約定以簽訂商品房買賣合同的方式為《借款協(xié)議》所借款項(xiàng)提供擔(dān)保，即雙方當(dāng)事人實(shí)際是用之前簽訂的十四份《商品房買賣合同》為之后簽訂的《借款協(xié)議》提供擔(dān)保。同時(shí)《借款協(xié)議》為案涉《商品房買賣合同》的履行附設(shè)了解除條件，即借款到期，嘉和泰公司還清借款，案涉《商品房買賣合同》不再履行；借款到期，嘉和泰公司不能償還借款，則履行案涉《商品房買賣合同》。
關(guān)于《借款協(xié)議》中“如到期不能償還，或已無(wú)力償還，乙方(嘉和泰公司)將用以上抵押物來(lái)抵頂借款，雙方互不再支付對(duì)方任何款項(xiàng)”的約定是否違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定問(wèn)題。《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第四十條規(guī)定：“訂立抵押合同時(shí)，抵押權(quán)人和抵押人在合同中不得約定在債務(wù)履行期屆滿抵押權(quán)人未受清償時(shí)，抵押物的所有權(quán)轉(zhuǎn)移為債權(quán)人所有�！薄吨腥A人民共和國(guó)物權(quán)法》第一百八十六條規(guī)定：“抵押權(quán)人在債務(wù)履行期屆滿前，不得與抵押人約定債務(wù)人不履行到期債務(wù)時(shí)抵押財(cái)產(chǎn)歸債權(quán)人所有�！边@是法律上禁止流押的規(guī)定。禁止流押的立法目的是防止損害抵押人的利益，以免造成對(duì)抵押人實(shí)質(zhì)上的不公平。本案《借款協(xié)議》中“如到期不能償還，或已無(wú)力償還，乙方(嘉和泰公司)將用以上抵押物來(lái)抵頂借款，雙方互不再支付對(duì)方任何款項(xiàng)”的約定，并非法律上禁止的流押條款。
首先，《借款協(xié)議》上述條款并非約定嘉和泰公司到期不能償還借款，《借款協(xié)議》所稱抵押物所有權(quán)轉(zhuǎn)移為朱俊芳所有。在嘉和泰公司到期未償還借款時(shí)，朱俊芳并不能直接按上述約定取得《借款協(xié)議》所稱的“抵押物”所有權(quán)。朱俊芳要想取得《借款協(xié)議》所稱的“抵押物”即十四套商鋪所有權(quán)，只能通過(guò)履行案涉十四份《商品房買賣合同》實(shí)現(xiàn)。正基于此，朱俊芳在本案一審提出的訴訟請(qǐng)求也是確認(rèn)十四份《商品房買賣合同》有效，判令嘉和泰公司履行商品房買賣合同。
其次，案涉十四份《商品房買賣合同》和《借款協(xié)議》均為依法成立并生效的合同，雙方當(dāng)事人在《借款協(xié)議》中約定以簽訂商品房買賣合同的形式為《借款協(xié)議》提供擔(dān)保，并為此在《借款協(xié)議》中為案涉十四份《商品房買賣合同》附設(shè)了解除條件，該約定并不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。實(shí)際上，雙方當(dāng)事人對(duì)于是履行十四份《商品房買賣合同》，還是履行《借款協(xié)議》具有選擇性，即商品房買賣合同的解除條件成就，就履行《借款協(xié)議》；商品房買賣合同的解除條件未成就，就履行十四份《商品房買賣合同》。無(wú)論是履行十四份《商品房買賣合同》，還是履行《借款協(xié)議》，均符合雙方當(dāng)事人的意思表示，且從合同的選擇履行的角度看，嘉和泰公司更具主動(dòng)性。嘉和泰公司如果認(rèn)為履行十四份《商品房買賣合同》對(duì)其不公平，損害了其利益，其完全可以依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第五十四條第一款第(二)項(xiàng)的規(guī)定，請(qǐng)求人民法院撤銷案涉十四份《商品房買賣合同》，但嘉和泰公司在法定的除斥期間內(nèi)并未行使合同撤銷權(quán)，而是拒絕履行生效合同，其主張不符合誠(chéng)信原則，不應(yīng)得到支持。因此，《借款協(xié)議》上述關(guān)于到期不能償還，或已無(wú)力償還，嘉和泰公司抵押物來(lái)抵頂借款的約定，不符合《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第四十條和《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第一百八十六條禁止流押的規(guī)定。
來(lái)源/小甘讀判例 （ggm-dpl） 作者/甘國(guó)明