今年3月，民法典實(shí)施后武漢首例居住權(quán)執(zhí)行糾紛又一次引起了公眾對居住權(quán)的關(guān)注。不同于既有物權(quán)糾紛解決路徑，居住權(quán)糾紛的解決應(yīng)當(dāng)立足于居住權(quán)的基本特性及其給社會經(jīng)濟(jì)生活帶來的實(shí)際影響，并結(jié)合法條進(jìn)行探索。
一、居住權(quán)的物權(quán)性解讀與實(shí)際影響
民法典第三百六十六條規(guī)定：“居住權(quán)人有權(quán)按照合同約定，對他人的住宅享有占有、使用的用益物權(quán)，以滿足生活居住的需要。”可見，居住權(quán)以“滿足生活居住需要占有使用他人住宅”為目的。同時(shí)也引發(fā)了一個(gè)疑問，即該目的通過債權(quán)路徑即可實(shí)現(xiàn)，為何將居住權(quán)確認(rèn)為物權(quán)。這是因?yàn)�，居住�?quán)的深層追求是對房屋的占有和使用應(yīng)當(dāng)穩(wěn)定、安全、妥當(dāng)，可抵御他人侵害，這種排他功能需通過物權(quán)化來實(shí)現(xiàn)。裁判居住權(quán)糾紛時(shí)也應(yīng)當(dāng)認(rèn)識到居住權(quán)的物權(quán)性及其對社會生活的影響。
1.居住權(quán)的物權(quán)性。大陸法系民法對施加于所有權(quán)的限制持謹(jǐn)慎態(tài)度，其中用益物權(quán)制度將利用他人之物的各種情形類型化為不同種類，并確定各種用益物權(quán)的范圍。物權(quán)法定主義是完成該任務(wù)的重要工具和根據(jù)。如果通過債權(quán)方式確定居住權(quán)，基于合同自由原則，居住權(quán)人對于房屋的占有和使用僅受合法有效的居住權(quán)合同的約束。而通過物權(quán)法定，使民法得以介入居住權(quán)人和房屋其他物權(quán)人之間的關(guān)系，實(shí)現(xiàn)了居住權(quán)的物權(quán)化。就安全性而言，居住權(quán)合同可以約束房屋所有人及其繼承人，但基于合同的相對性原則，侵害來自第三人時(shí)，居住權(quán)人并無招架之力。物權(quán)制度賦予居住權(quán)“返還原物”“排除妨害”和“消除危險(xiǎn)”三項(xiàng)權(quán)能，此時(shí)居住權(quán)人得對該第三人提出“排除妨害請求權(quán)”。
而且，居住權(quán)所對應(yīng)的義務(wù)附著于房屋之上，房屋的受讓人需要繼續(xù)承擔(dān)。在物權(quán)規(guī)則下，該義務(wù)通過“居住權(quán)”與“房屋受讓人權(quán)利”之間已事先明確的效力判定規(guī)則來實(shí)現(xiàn)。房屋所有人將其所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給受讓人，或在房屋上設(shè)置其他他物權(quán)，此時(shí)第三人取得物權(quán)，那么該第三人的物權(quán)與居住權(quán)人的居住權(quán)應(yīng)當(dāng)在物權(quán)對抗規(guī)則下加以考量。根據(jù)權(quán)利登記的先后順序，可確定前述兩個(gè)物權(quán)的效力順序。如果房屋所有權(quán)人為他人設(shè)置了以房屋作為給付標(biāo)的的債權(quán)，例如將房屋出租時(shí)，居住權(quán)人的居住權(quán)與承租人的請求權(quán)屬于物權(quán)與債權(quán)對抗的情形，那么應(yīng)當(dāng)遵循物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)的規(guī)則。
綜上而言，將居住權(quán)確定為物權(quán)，可以保證居住權(quán)人在居住他人房屋時(shí)實(shí)現(xiàn)排他效力。如果將居住權(quán)作為債權(quán)進(jìn)行規(guī)制，則無法解決居住權(quán)的排他性效力需要。
2.居住權(quán)的實(shí)際影響。居住權(quán)入典對社會經(jīng)濟(jì)生活帶來了一定的影響。居住權(quán)可以在一定程度上取代以往實(shí)踐中出現(xiàn)的反向抵押、附條件遺囑等情形，切實(shí)解決部分弱勢群體的住房問題。居住權(quán)以無償為原則，當(dāng)事人可另行約定有償設(shè)立，由此為投資型居住權(quán)的存在留下了空間，從而創(chuàng)立了一種不同于房屋上其他用益物權(quán)和財(cái)產(chǎn)權(quán)的收益方式。與此同時(shí)，居住權(quán)的確立使民事主體在房屋買賣時(shí)除了需要查詢是否存在房屋抵押的情形，還要查詢是否登記了居住權(quán)，這對我國房屋登記制度也增加了新的內(nèi)容。民法典并未對居住權(quán)人的身份進(jìn)行限制，為居住權(quán)與租賃同時(shí)存在留下了空間，會給房屋有償使用收益市場帶來新變化。
二、居住權(quán)糾紛的裁判思路探究
增加規(guī)定居住權(quán)制度是我國民法典物權(quán)編相較于原物權(quán)法的一大進(jìn)步，體現(xiàn)了民法典以社會發(fā)展需要為導(dǎo)向，切實(shí)解決人民群眾居住需求的努力。要妥善處理居住權(quán)糾紛案件，可在正確理解居住權(quán)的物權(quán)性及其實(shí)際影響的基礎(chǔ)上，結(jié)合當(dāng)前立法，從以下幾個(gè)方面著手：
1.審慎界定當(dāng)事人意思自治的范圍。居住權(quán)區(qū)分于其他用益物權(quán)的最顯著特征是居住權(quán)依照合同約定，經(jīng)登記設(shè)立。居住權(quán)的轉(zhuǎn)讓、繼承已被民法典禁止，不可通過合意變更。居住權(quán)作為一種用益物權(quán)，具有排他性效力，這項(xiàng)權(quán)能對于房屋所有人及受讓人的權(quán)利是一種直接的限制，且民法典并未規(guī)定居住權(quán)期限如何變更、居住權(quán)設(shè)立人設(shè)立居住權(quán)后可否收回居住權(quán)等問題。因此，對于當(dāng)事人之間關(guān)于居住權(quán)的意思自治應(yīng)持保守態(tài)度，以避免權(quán)力恣意的出現(xiàn)。
2.審慎界定“住宅”的范圍。我國建設(shè)部2006年發(fā)布了《住宅建筑規(guī)范》（GB50368-2005），規(guī)定“供家庭居住使用的建筑”即是住宅建筑。這是從用途對住宅進(jìn)行的界定。實(shí)踐中，考慮到建筑的性質(zhì)通常要受到房屋管理政策和土地性質(zhì)的影響，所以對于民法典第三百六十六條規(guī)定的“住宅”的范圍，應(yīng)當(dāng)結(jié)合相關(guān)行政法規(guī)和居住權(quán)本身的立法目的進(jìn)行謹(jǐn)慎判斷。
3.審慎界定“滿足生活居住需要”的范圍。我國民法典關(guān)于居住區(qū)的立法方式類似于羅馬法中的“出于家庭需求的目的”的設(shè)定。需要注意的是，基于居住權(quán)的立法目的，居住權(quán)人的“生活需要”應(yīng)當(dāng)是一個(gè)動態(tài)的范圍。比如，從以人為本的角度出發(fā)，如果居住權(quán)人進(jìn)入老年或出現(xiàn)其他需要照護(hù)而無法獨(dú)自生活的情況，其生活需要范圍應(yīng)當(dāng)包括對其提供必要照護(hù)的人的需要，相應(yīng)的人員應(yīng)當(dāng)也有在房屋居住的權(quán)利，而他人無權(quán)干涉。
此外，在處理居住權(quán)糾紛的時(shí)候應(yīng)當(dāng)警惕利用居住權(quán)規(guī)避法律，特別是法律義務(wù)的情況。作為在房屋上設(shè)定的用益物權(quán)，居住權(quán)人可對抗房屋所有人、受讓人和其他享有債權(quán)利益的人，加之當(dāng)前對于居住權(quán)的終止等情形并未通過立法明確確定，可能出現(xiàn)惡意債務(wù)人利用居住權(quán)的前述特性侵害債權(quán)人利益的情況，進(jìn)而可能給債務(wù)的履行以及法院生效判決裁定的執(zhí)行造成障礙，在司法裁判的過程中應(yīng)當(dāng)警惕和識別這種情況。
（作者單位：西南政法大學(xué)）